Что ждет рынок арендного жилья? Вопрос далеко не праздный. В то время, как правительство уделяет все внимание борьбе с ростом цен, 1.7 миллиона израильтян, проживающих в 570.000 съемных квартир, предоставлены сами себе. Более того, в последние годы арендаторы внезапно оказались в самом эпицентре борьбы министра финансов Кахлона с частными инвесторами и владельцами недвижимости, которые и являются основными поставщиками съемных квартир.

Правительство никогда не имело возможности уделить должное внимание развитию рынка арендного жилья, а между тем этот рынок развивался огромными темпами на фоне бурного роста цен на жилье.

Данные показывают, что в период с 2003 по 2015 годы количество семей, проживающих в арендованном жилье, выросло примерно на 54 процентов с 373 тысяч семей до 574 тысяч. За тот же период количество семей, проживающих в собственном жилье, выросло на 23 процента, с 1.33 миллиона до 1.63 миллиона.

Статистика указывают на тесную связь между уровнем дохода семьи и наличием собственной квартиры. У семьи, проживающей в собственной квартире, средний ежемесячный доход составляет почти 23.1 тысячу шекелей, у семьи, проживающей в арендованной квартире — около 16.9 тысяч шекелей. Почти 35 процентов семей, проживающих на съемном жилье, зарабатывают до 10 тысяч шекелей в месяц.

Одной из основных проблем местного рынка съемного жилья является даже не высокая арендная плата, а краткосрочные договоры. 90 процентов договоров заключаются на год и только 7.4 процента подписываются на больший срок. В период с 2005 по 2008 год в среднем 6 процентов договоров подписывались на длительный срок, в 2013 году этот показатель вырос до 10 процентов и упал до 6 процентов в конце 2015 года.

Анализ данных указывает на несоответствие между продолжительностью договоров и временем проживания жильцов в квартире. В то время как 90 процентов договоров подписываются на год, всего 28 процентов жильцов проживают в квартире только в течение одного года. Более половины арендаторов снимают одну и ту же квартиру три года и более, треть жильцов — пять лет и более. В среднем, в течение последнего десятилетия, израильская семья, арендующая жилье, проживала в одной и той же квартире 4-4.5 года, что в 3.5 раза дольше среднего срока, на который подписываются договоры в Израиле (13 месяцев).

Политика, проводимая министерством финансов, уже повлияла на рынок арендного жилья, а в недалеком будущем ожидаются еще более значительные изменения. Повышение налогов на инвестиции в недвижимость, заодно с ростом стоимости ипотеки, заставляют многих инвесторов продавать квартиры и уходить с рынка — только за последние два года инвесторами было продано почти 12 тысяч квартир (нетто – за вычетом купленных инвесторами квартир). Таким образом уменьшается фонд арендного жилья в центре страны, что неминуемо найдет свое отражение в росте цен.

С другой стороны, после сдачи проектов «Цена для новосела» на периферии, на рынке появится большое количество квартир, предназначенных под аренду, так как многие участники льготной программы предпочитают продолжать арендовать жилье в центре страны, сдавая новую квартиру в аренду. Рост предложения может резко снизить размер арендной платы на периферии, что, впрочем, никак не улучшит положение в районах спроса — было бы наивно полагать, что арендаторы начнут в массовом порядке перебираться на периферию.

Поскольку правительство сосредоточило все внимание на борьбе с ростом цен, оно не располагает инструментами, которым могли бы изменить ситуацию на рынке арендного жилья. Была попытка привлечь инвестиционные и страховые компании к строительству проектов, предназначенных под долгосрочную аренду, но потенциальная доходность в 3-5 процентов считается для таких инвестиций чрезвычайно низкой и не может сравниться с инвестициями в строительство жилья или коммерческих объектов.

Есть еще госкомпания — «Квартира на съем», основанная бывшим министром финансов Яиром Лапидом, который обещал построить в течение 10 лет 150 тысяч единиц жилья, предназначенного под долгосрочный съем по фиксированным ценам. На свое счастье он не задержался в кресле министра финансов, так как все еще работающая компания смогла поставить на рынок всего 740 квартир в трех проектах: в Герцлии, Рамат ха-Шароне и Хайфе. На различных этапах планирования находятся еще 4.454 квартиры, но по рыночным меркам это даже не капля в море.

Возвращаясь к вопросу что ждет рынок арендного жилья, можно с уверенность сказать только одно: арендаторов не ждет ничего хорошего.

detaly.co.il