Согласно стандартному риелторскому договору посредник обязуется осуществить контакт между продавцом и покупателем либо арендодателем и арендатором, в результате которого заключается сделка. Заказчик, тем самым, берет на себя обязательство оплатить риелторские услуги в том лишь случае, когда покупает недвижимость благодаря посреднику. Однако закон не ограничивает заказчиков в праве прибегать одновременно к услугам многих посредников, друзей, соседей и знакомых.
Но существует особая категория риелторских договоров, которая влечет за собой куда более серьезное обязательство со стороны заказчика – эксклюзивный договор об оказании посреднических услуг (на иврите: «הסכם בלעדיות»). В случае заключения эксклюзивного договора заказчик поручает одному определенному риелтору осуществлять контакт с продавцом либо покупателем в исключительном порядке, тем самым, по существу, отказываясь от собственного права на продажу-куплю без помощи посредника. Многие эксклюзивные договоры содержат условие, согласно которому ЛЮБАЯ СДЕЛКА БЕЗ ИСКЛЮЧЕНИЯ, вплоть до продажи квартиры родному брату заказчика, должна вознаградить риелтора денежной комиссией.
Следовательно, обязательство, принятое на себя заказчиком в рамках эксклюзивного договора, — шаг нешуточный и у заказчика, временно решающегося отказаться от собственного права на продажу квартиры, должны быть для этого серьезные основания. Опыт подсказывает, что заказчики нередко подписывают эксклюзивные договоры, не задумываясь о последствиях.
Формальные особенности договора и реклама
По закону эксклюзивный договор составляется отдельным документом и прилагается к стандартному риелторскому контракту, причем подпись заказчика должна фигурировать на обоих договорах. В эксклюзивном договоре посредник берет на себя обязательство принимать активные меры по продаже/купле имущества. Меры эти определены в специальном подзаконном акте и включают следующее:
• размещение рекламного щита около объекта недвижимости;
• размещение объявления в ежедневной газете или на интернет-сайте;
• реклама объекта недвижимости в базе данных риелторского агенства;
• показ объекта недвижимости клиентам либо другим риелторам и проч.
Важно знать, что риелтор обязан осуществлять лишь часть из вышеуказанных рекламных действий. Учитывая особенности эксклюзивного договора, закон ограничивает срок действия контракта временными рамками. Если объектом недвижимости является квартира, эксклюзивный договор теряет юридическую силу по истечении 6 месяцев. Если риелтор не принимает активных мер по продвижению объекта, закон сокращает срок действия эксклюзивного договора втрое.
Если в эксклюзивном договоре о продаже квартиры не указан срок действия контракта (максимальный срок, повторим, – полгода), действие договора прекратится по истечении 30 дней с момента его заключения.
Как отмечалось в нашей статье "Комиссия агента по недвижимости" (см. здесь: http://www.ru.i-lawyer.co.il/?p=544), заключение договора о получении риелторских услуг подразумевает принятие на себя серьезного юридического обязательства. Прежде чем подписать контракт с агентом по недвижимости, тем более эксклюзивный, внимательно изучите документы, посоветуйтесь с опытными людьми, взвесьте все имеющиеся у вас возможности и лишь после этого решайте, вступать ли в правовые отношения с посредником.
Авторы: адвокаты Артур Блаер и Ицхак Эйтан (Фернальдес), Тель-Авив, Реховот
За дополнительной информацией обращайтесь по телефону: 08-8598631 либо заходите на сайт: http://www.ru.i-lawyer.co.il/