Покупка или продажа недвижимости в Израиле почти всегда начинается с человеческой истории: семья нашла квартиру, о которой давно мечтала; или родители помогают детям купить первое жилье; кто-то покупает помещение для бизнеса; а может наследники делят имущество по завещанию; или репатриант хочет вложить деньги в израильскую недвижимость, пока цены снова не выросли.

Но вот человек нашел недвижимость, согласовал с продавцом ее стоимость, подсчитал, что имеющихся собственных денег достаточно на первый взнос, получил предварительное одобрение банка на ипотеку и подписал договор купли-продажи. А затем узнал, что помимо стоимости недвижимости ему нужно отдельно заплатить налог на покупку («мас рехиша») – и этот налог обычно нельзя покрыть ипотекой, а значит требуется больше своих денежных накоплений или дополнительный кредит.

Другой, например, знал о налоге на покупку и учел его в своих расчетах, подписал с продавцом договор купли-продажи недвижимости, а затем, к удивлению обоих, выяснилось, что на данную недвижимость распространяется муниципальный налог на улучшение или усовершенствование «этель ашбаха». Кто должен платить его: продавец или покупатель? Забегая вперед, скажу, что это зависит от даты утверждения плана, условий договора и того, учли ли стороны этот риск заранее.

В третьем случае под удар может попасть продавец, который когда-то приобрел недвижимость и теперь решил ее продать. Он рад, что за время, прошедшее с момента ее покупки, она выросла в цене, и считает, что разница в стоимости тогда и сейчас – это его чистая прибыль, которую он уже знает, на что потратить. Но выясняется, что с этой прибыли ему придется заплатить налог, и конечная сумма будет ниже предполагаемой.

Три основных платежа, которые обязательно стоит учесть

На основе приведенных выше примеров при сделках с недвижимостью нужно заранее проверить три платежа.

Первый – «мас рехиша», налог на покупку. Косвенный налог, который обязан уплатить покупатель непосредственно в момент приобретения прав на недвижимость. Размер зависит от стоимости объекта, статуса покупателя, количества объектов недвижимости в собственности, а также от специальных льгот, которые могут применяться в конкретной ситуации. Второй – «мас шевах», налог на прирост стоимости недвижимости. Его обычно платит продавец. По сути, это налог на прибыль от продажи: разницу между ценой покупки в прошлом и ценой продажи сегодня, с учетом допустимых расходов и возможных льгот. Третий – «этель ашбаха», пошлина на улучшение или усовершенствование. Ее взимает не налоговая служба, а местный орган планирования и застройки. Она может возникнуть, если стоимость объекта выросла из-за утверждения нового плана, изменения разрешенного использования, дополнительных строительных прав или других градостроительных решений.

Дополнительные факторы, которые стоит учесть покупателю

Помимо фактических расходов на покупку и налоги при приобретении недвижимости необходимо определить статус покупателя, который может влиять на расчет.

Важно заранее понять, как налоговая служба будет видеть покупателя: это его единственная недвижимость или дополнительная? Он резидент Израиля или иностранный резидент? Имеет ли он право на льготу как новый репатриант, инвалид или относится к другой категории, предусмотренной законом?

Даже небольшая ошибка в статусе может изменить расчет. Человек может думать, что покупает «первую недвижимость», но по документам у него уже есть доля в другой недвижимости. Или супруги могут считать имущество раздельным, а налоговая будет анализировать семейное имущество иначе.

Дополнительные факторы, которые стоит учесть продавцу

Продавец часто считает просто: купил недвижимость за одну сумму, продает за другую, разница остается у него. Но, как мы писали выше, необходимо учесть налог на прирост стоимости. Однако не все знают, что при расчете этого налога значение могут иметь издержки на ремонт, адвокатов, риелторов и другие подтвержденные затраты, которые закон позволяет зачесть продавцу в расходы.

Иногда продавец имеет право на полное или частичное освобождение от налога. Например, в отношении жилой квартиры могут применяться специальные правила и льготы, если выполнены условия закона, которые важно проверить заранее: тип объекта, история владения, количество объектов недвижимости во владении, статус продавца, наличие строительных прав, семейные обстоятельства.

Дополнительные факторы, которые стоит учесть обоим

Самый неоднозначный вид налога в сделках купли-продажи – «этель ашбаха» –пошлина на улучшение, усовершенствование или благоустройство.

Человек может продавать или покупать недвижимость и быть уверенным, что его налоговая картина понятна. Но затем выясняется, что накануне подписания договора муниципалитет добавил объекту строительные права или изменил его потенциал, исходя из градостроительного решения – и теперь требуется уплата «этель ашбаха».

Проблема в том, что этот платеж не всегда известен заранее и его необходимо проверять отдельно: через муниципалитет, документы планирования, сведения о правах на застройку и профессиональную оценку. Стоит также учитывать данный пункт в договоре, четко прописывая – кто обязан оплатить данный налог в случае его незапланированного наложения – продавец или покупатель.

Дополнительные расходы потребуются и на другие действия: оплату пошлин, проверок, деклараций, банковских комиссий, «Табо» – земельный реестр, пошлин муниципалитету и иногда комитету по планированию и застройке.

Некоторые из них касаются покупателя, другие – продавца. Но для участников сделки все они означают одно: реальная стоимость может измениться.

Именно поэтому налоговые вопросы при купле-продаже недвижимости надо проверять до подписания договора, а не тогда, когда стороны уже связаны обязательствами. Ошибка на этом этапе может стоить десятки, а иногда и сотни тысяч шекелей.

Не каждая сделка – это продажа, но каждая требует проверки

Многие думают, что налоговые вопросы возникают только при обычной купле-продаже недвижимости, где по договору одна сторона продает, а другая покупает, и деньги переходят от покупателя к продавцу.

На самом деле необходимость декларирования сделки в налоговых органах важно проверять почти при любом действии, ведущем к изменению прав на недвижимость.

Это может быть долгосрочная аренда на срок более 25 лет, или право на недвижимость, которое фактически существует, но еще не зарегистрировано в «Табо», или право на дополнительную застройку – «зхуйот бния».

Сделки с недвижимостью в Израиле обычно требуют подачи декларации в налоговые органы в установленный законом срок: по общему правилу – 20 дней от даты сделки. Нарушение сроков может привести к штрафам и задержкам в регистрации прав.

Суть важнее названия договора

Бывают случаи, когда в одной семье, передавая право собственности на недвижимость от одного члена семьи к другому, чтобы обойти уплату налогов, договор называют, например, «семейным соглашением», «соглашением между наследниками» или «предварительным договором».

Но на практике израильские суды и налоговые инспекторы смотрят на реальное экономическое содержание сделки, а не на красивое название договора на бумаге. Если, по существу, один человек передал другому права на недвижимость и получил за это выгоду, налоговая может рассмотреть это как сделку с недвижимостью, даже если стороны назвали документ иначе.

Налоговое планирование допустимо и разумно, но все должно быть в рамках закона: искусственная сделка, у которой нет реального личного или коммерческого смысла, кроме уменьшения налога, может быть оспорена. Также может быть оспорена цена сделки, если она покажется неадекватной.

Наследство: когда налогов нет, а когда они появляются

Сама передача права на недвижимость по наследству или завещанию не считается продажей, и наследники освобождены от налогов в момент его получения.

Но это не означает, что с наследуемой недвижимостью можно делать что угодно без налоговых последствий.

Если наследники просто делят между собой имущество, входящее в наследственную массу, например, одному достается квартира, другому деньги со счета покойного – такая ситуация может не нести налоговых обязательств. Однако, если один наследник получает недвижимость и доплачивает другим наследникам из собственных денег, не входящих в наследство, вероятно, речь идет о сделке между наследниками, что может потребовать оплаты «мас шевах» и «мас рехиша».

Поэтому раздел наследства нужно планировать аккуратно. Иногда порядок распределения имущества важен не меньше, чем сам факт наследования.

Дарение детям: не всегда простое решение

Передача недвижимости детям часто выглядит как удобный способ решить семейные и налоговые вопросы. Возможно, родители хотят помочь детям или заранее распределить имущество, а может – снизить налоговую нагрузку или подготовить будущую продажу.

Но дарение – не универсальное решение. В краткосрочной перспективе оно может дать налоговую оптимизацию. В долгосрочной – создать семейный конфликт, повлиять на льготы, изменить налоговый статус ребенка или родителя, усложнить продажу, ипотеку или раздел имущества. Передача недвижимости родственнику должна анализироваться с учетом всей семейной и налоговой картины.

Израильская недвижимость и иностранные резиденты

В сделках с израильской недвижимостью действует территориальный принцип: если объект находится в Израиле, то сделка обычно попадает в израильскую налоговую систему независимо от того, кто участвует в сделке – израильтянин или резидент Израиля, иностранец или иностранный резидент, новый репатриант или вернувшийся израильтянин «тошав хозер».

Также стоит помнить, что у израильских налоговых резидентов есть обязанность декларировать международные доходы, поэтому сделки с зарубежной недвижимостью, доходы от аренды за границей, продажа иностранного актива или перевод денег в Израиль могут облагаться не только налогом на недвижимость, но и подоходным налогом и требовать подачи отчетности с учетом принципов международного налогообложения.

Соглашение с другими странами, призванное избежать двойного налогообложения, не означает автоматического освобождения от уплаты налога. Необходимо проверить соглашение с конкретной страной, вид дохода, статус налогового резидентства и документы, подтверждающие уплату налога за границей.

Налоговое планирование: где проходит граница

Закон позволяет человеку организовывать свои дела так, чтобы не платить лишнего: использовать льготы, подтверждать расходы, выбирать правильную структуру сделки, заранее проверять статус покупателя или продавца – такое налоговое планирование является законным и необходимым.

Вопрос не в том – как не платить налог? А в том – какие законные льготы и расходы применимы именно к моей сделке, и как оформить ее так, чтобы налоговая позиция была наиболее выгодной?

В сделках с недвижимостью своевременная проверка и правильное налоговое планирование – до подписания договора – порой помогает избежать значительных денежных потерь, которые могут возникнуть, если вы что-то упустите.

Адвокат и Нотариус Михаил Бен Цви,

международное, семейное и административное право

www.mbentsvi.com | 09-8999167

* Информация, содержащаяся в данной статье, носит исключительно общий и ознакомительный характер и не является юридической консультацией.

---

---

Читайте нас в Телеграм