Одной из основных причин роста цен на недвижимость принято считать снижение учетной ставки. Что вполне логично: когда доходность солидных инвестиций, не несущих в себе риска для инвесторов, падает, последние начинают искать альтернативу. Фактически, инвестиции в квартиры являются практически единственным вариантом, доступным для всех. Тем более, что рынок жилья в Израиле до сих пор не знал резких падений цен.

Конечно, были и перепады цен в прошлом: тот, кто купил квартиру в 1987 году, а продал в 1997 — заработал более 90 процнтов, а тот, кто купил в 1997 и продал накануне волны роста цен в 2007 году — потерял 22 процента. Но взгляд на поведение рынка жилья за 50 лет доказывает, что инвестиции в недвижимость в Израиле нельзя отнести к разряду рискованных.

Сегодня, когда Центральные банки повышают учетные ставки, возникает вопрос, насколько существенна связь между учетной ставкой и ценами на жилье. Другими словами, можно ли предположить, что рост стоимости денег приведет в будущем к снижению цен. Логика, казалось бы, проста: рост учетной ставки позволит инвесторам вернуться к солидным инвестициям (банковским депозитам, например), а значит, как и в прошлом, им нечего будет искать на рынке недвижимости.

Тем более, что ипотека значительно подорожает, что снизит доходность инвестиций в недвижимость. Те, кто уже приобрел квартиры в качестве инвестиции, после повышения учетной ставки должны будут выплачивать ежемесячно более крупные суммы, что также уменьшит доходность инвестиций и должно, теоретически, заставить инвесторов избавиться от квартир, даже уступив в цене.

В своих оценках экономисты могут полагаться только на данные с 2007 года, так как до этого экономика не сталкивалась с эффектом сочетания нулевых учетных ставок (и, как результат, чрезвычайно дешевой
ипотеки) и отсутствия инфляции.

Даже беглый анализ данных показывает, что доказать теорию падения цен при росте учетной ставки достаточно непросто. К примеру, в период между сентябрем 2008 года и мартом 2009 года Банк Израиля снизил учетную ставку с 4,25 процента до 0,5 процента, что вызвало рост цен на жилье, но затем, к июню 2011 года, учетная ставка выросла до 3,25 процента.

В этот период цены на жилье стабилизировались и даже несколько снизились к концу года, но сделать однозначные выводы не позволяет начавшаяся в это время волна социального протеста. С конца 2011 года учетная ставка снова пошла вниз, а цены снова поползли вверх. В 2014 году цены снова стабилизировались, но это было связано не с условиями рынка, а с попыткой занимавшего в то время пост министра финансов Яира Лапида утвердить программу «Нулевого НДС».

С начала 2015 года учетная ставка в Израиле находится практически на нулевом уровне, но ипотека, процент на которую не всегда связан с поведением учетной ставки, подорожала в период между 2015 и 2017 годами более чем на 50 процентов — процент, выплачиваемый по ссудам с привязкой к индексу потребительских цен вырос с 2 процентов в среднем в 2015 году до 3,9 процента в третьем квартале 2017 года.

Процент, выплачиваемый по шекелевым (непривязанным) ссудам вырос с 2,2 процента в среднем в середине 2015 года до 3,4 процента в начале 2017 года. Несмотря на это, цены продолжили расти, и только в 2018 году рост прекратился, но исключительно благодаря активному вмешательству правительства путем миллиардных инвестиций в программу «Цена для новосела».

На данном этапе можно быть уверенным только в том, что падение учетной ставки является причиной, хотя и не единственной, роста цен на жилье. Возможно, если бы в такие периоды правительство могло позволить себе резко взвинтить темпы строительства, то влияние снижения учетной ставки можно было бы нивелировать. Но мы этого не знаем, так как подобного еще не происходило.

Что касается роста учетной ставки, то пока что имеющиеся данные не позволяют предположить, что рост процента приведет к снижению цен на жилье. Кратковременные повышения после 2009 года не оказали влияния — возможно, требуется более значительный рост в течение длительного отрезка времени.

Поведение рынка показывает, что в краткосрочной перспективе психологический фактор — ожидание дальнейшего роста цен — оказывает более значительное влияние, чем рост стоимости кредитов.

detaly.co.il