Законы, права и обязанности, которые желательно знать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию и не оказаться в дураках.
Уже много лет мы живем в "собственной" квартире, а в квартире этажом выше - женщина, вменившая себе в обязанность нас преследовать и нам досаждать. Фокус заключается в том, что она живет в качестве "даяр муган" (жилец, имеющий "защищенное жилье") и потому ее квартирный хозяин не может ее выселить.
Однако и на такое жилье, несмотря на огромные привилегии им пользующихся, есть определенные ограничения. А лучше всего, что есть законы, определяющие права и обязанности и съемщиков, и сдатчиков такого жилья.
Юридические материалы на эти темы я нашла на сайте адвоката Шая Акраби , который любезно предоставил мне право перевода на русский язык и согласился на публикацию.

А 1.
Что такое «диюр муган» («защищенное жилье») и кто такой "даяр муган"
Тот, кто имеет квартиру или бизнес и платит «под ключ».
Жилец, который не платит «дмей мафтеах» или начал проживать с 1940 года.
Жилец, у которого есть право содержать имуществом (недвижимость) с 20.08.1968 и у которого в контракте на съём не отмечено в подробностях, что закон о защите жильцов на него не распространяется.
А также каждый член семьи, ставший «даяр муган» после получения права от первичного жильца в статусе «даяр муган».
Жилец, вошедший в пользование имуществом после 20.08.1968, у которого в контракте записано, что он получит статус «даяр муган».

А 2.
Жильцы, проживающие «под ключ», не получают прав на владение имуществом.
Закон о защите жильца усиливает права владельца дома и защищает жильца:
Существует верхняя планка в законе о выплате «ключевых», т.е. арендной платы (значительно ниже средних цен на рынке съёмного жилья).
Съём продолжается, не дано выселить жильца и членов его семьи в течение всей его (их) жизни, если только не идет речь об особых поводах для выселения, отмеченных в законе.
Право жильца может перейти к его близким (после смерти или распада семьи, изменения семейного положения) в соответствии с законом.
«Даяр муган», желающий оставить жилье, имеет право в некоторых случаях на получение части выплаченных «ключевых» денег (см. «обмен квартир»).

А 3.
Закон о защите жильца определяет отношения обязанностей «владельца квартиры» и «защищенного жильца» и обозначает поводы для выселения против «даяр муган».
Закон распространяется как на съемщиков частного жилья, так и на съемщиков имущества под бизнес.
Необходимо различать определения «даяр муган» и «диюр муган».
Понятие «диюр муган» относится в первую очередь к зданиям, предназначенным для заселения людей пожилой возрастной категории. в них обычно существует своя защита, нет связи между этими зданиями и Законом о защите жильца.

В.
Что такое «ключевые деньги» и кто их платит?
«Дмей мафтеах» - это вся плата, которая не является арендной платой, выплачиваемой арендатору съемщиком, или в связи с получением содержания, или с возвратом содержания съемщику.
После платы «Дмей мафтеах» жилец продолжает платить очень заниженную арендную плату. Это значит: «Дмей мафтеах» - не заменяет и не отменяет арендную плату. Выплата «Дмей мафтеах» гарантирует съёмщику защиту закона. В обмен на оплату части стоимости имущества (от половины до трети) съёмщик получает право постоянного проживания до конца своей жизни, если выполняет свои долговые обязательства.
«Дмей мафтеах» должны быть выплачены и в том случае, если «даяр муган», желающий оставить жилье (по закону «даяр йоце», «выселяющийся жилец»), переводит свое право на имущество тому, кто вселится после него (согласно закону о «даяр муца»). В таком случае выплата «ключевых денег» будет поделена между выселяющимся жильцом и владельцем дома.
(На сайте адвоката Акраби есть таблица, которую я перевела, но не сумела разместить).
Размер «ключевых», которые платит «даяр муган» в квартире или в бизнесе.
По закону эти категории различаются.

С.
Арендная плата за квартиру
Арендная плата за квартиру устанавливается в соответствии с размером квартиры (количеством комнат). Основная арендная плата – деньги, которые уплатил жилец в момент утверждения стандартов. Время от времени размер арендной платы меняется в соответствии с условиями, принятыми в законе.
Условия устанавливают максимальный размер арендной платы. Квартировладельцу запрещено взимать плату сверх установленной по закону.
Жилец, уплативший «ключевые» за имущество, имеет право на уменьшение на одну треть от любого подорожания арендной платы в течение первых 15 лет.
Арендную плату владелец жилья вправе требовать в том случае (и после того), как сообщил жильцу в письменном виде об изменении суммы выплат.

D.
Обязанности квартировладельца (хозяина)
Хозяин обязан оплачивать уборку лестницы, двора, содержать в исправности наружное освещение, заземление канализационного колодца (в случае, сели дом не подключен к центральной городской системе).
Жилец обязан платить хозяину, в дополнение к арендной плате, ежемесячную постоянную сумму за вышеназванные услуги. Размер суммы устанавливается в соответствии с количеством комнат в квартире.
Если квартировладелец не заботится о поставке данных услуг, жилец может потребовать этого заказным письмом. Нужно предоставить хозяину некоторое время для выполнения своих обязанностей. Если и после предупреждения \ требования хозяин не выполнил условия, жилец может сообщить об этом другим жильцам и выполнить услуги самостоятельно. После чего потребовать возврата расходов за вычетом собственной части. Жилец «под ключ» также может затребовать с других жильцов соответственных частей выплат за проделанные работы. (В бизнесе тоже есть подобная статья).

Е.
Обязанности квартиросъёмщика («даяр муган»)
Квартиросъёмщик должен отвечать всем требованиям условий контракта.
Квартиросъёмщик обязан выплачивать арендную плату и выплаты точно в установленное время и в установленном количестве. Квартиросъёмщик обязан оплачивать свою часть в необходимых дому ремонтах и по содержанию имущества. Квартиросъёмщику нельзя покидать имущество, в противном случае его права будут утеряны.

F.
Кто ремонтирует и кто за это платит?
По закону, квартировладелец должен содержать дом в порядке. Закон содержит список ремонтных работ, которые он обязан выполнять (оплачивать выполнение). Сумма делится наполовину между квартировладельцем и съемщиком. Это базовые работы, призванные сохранять имущество:

- Ремонт фундамента в случае его ослабления и возникновения трещин.

- Ремонт дефектов в конструкции дома.

- Ремонт наружных стен: трещины, облицовка, перила, настилы, наружные решетки. Столярные работы.

- Ремонт на лестнице и лестничных площадках: выравнивание пола, ремонт ступенек, стен, потолков, перил, штукатурка и покраска, ремонт почтовых ящиков, столярные работы.

- Ремонт на крыше: изоляция, покрытие смолой, побелка или покраска, система отвода воды, водосточные трубы, рихтовка, в соответствии с конструкцией крыши.

- Ремонт во дворе: мусорные емкости, несущие стены, перегородки, заборы, входные дорожки в дом и в подвал, сеть водовода.

- Ремонт инсталляции: ведущие водосборные трубы, система канализации во дворе.

- Электричество: ремонт линий от центральной до счетчика.

- Ремонт дефектов в совместных частях дома: подвал, чулан, убежище и т.п.
Все внутриквартирные ремонты выполняются за счет жильца. Наружные – за счет хозяина.

G.
Приобретение квартиры «под ключ» и передача прав (передача права владения).
Приобретение квартиры «под ключ» может стать интересным решением для того, кто заинтересован в недвижимости на всю жизнь по цене до 50 процентов от стоимости средней квартиры на рынке. Покупатель выплачивает сумму, которую разделят между собой владелец имущества и съёмщик «под ключ».
В случае, если «даяр муган» желает оставить квартиру («выйти»), у него есть несколько возможностей.
Если есть кто-то, желающий поселиться на правах «жильца под ключ» (под названием «найденный», «даяр муца»), и на это есть соглашение между жильцом и квартировладельцем, включая финансовые стороны дела, все в порядке!
Если же стороны не пришли к соглашению, то жилец, желающий оставить квартиру, должен направить квартировладельцу предложение, в соответствии с которым «найденный» жилец придет на место «уходящего». В предложении необходимо отметить сумму платежа «ключевых», которую «найденный» жилец готов платить хозяину, а также часть стоимости квартиры «под ключ», которую требует «уходящий» жилец.
В ответ на предложение хозяин имущества может выбрать одну из 4-х возможностей действия:

1.Сообщить, что он согласен с «найденным» жильцом и на «ключевые», и тогда жильцы могут совершить обмен после выплаты «ключевых» по условиям соглашения.

2.Сообщить, что он не желает оставить имущество (т.е. он возвращает себе стоимость содержания), но согласен на «ключевые», и тогда жилец оставляет имущество после того, как ему выплатят его часть в «ключевых».

3.Сообщить, что он желает сдать в аренду имущество и не согласен на «ключевые». В таком случае «выходящий» жилец может обратиться в суд по вопросам аренды, чтобы определить условия (судьбу) аренды и выплаты «ключевых».

4.Сообщить, что он желает сдать имущество, но не согласен на «ключевые». И в такой ситуации может «выходящий» жилец обратиться в суд по вопросам аренды, чтобы определить условия (судьбу) аренды и выплаты «ключевых».

I. Переходит ли право жильца на квартиру «под ключ» по наследству?
Права на «защищенное жилье» по наследству не передаются. Поэтому нет никакого смысла отмечать это в завещании. Судьба права будет установлена исключительно в соответствии с Законом по защите жилья: передача права в рамках обмена квартир или передача члену семьи.

J. Перевод права на «защищенное» жилье члену семьи
Как отмечено, право на «защищенное» жилье по наследству не передается. Напротив, в соответствии с Законом о защите жильца, права такового на «защищенное» жилье могут передаваться члену семьи.

В квартире:

Умерший жилец может быть признан парой (партнером по сожительству) «защищенного» жильца, при условии, что они жили вместе не менее 6 месяцев до его смерти. Если нет супруга (пары), ребенок умершего жильца становится «защищенным» жильцом. Если же детей нет – таковым становится любой найденный родственник. Все это при условии, что они проживали с покойным не менее шести месяцев до его кончины, а также в случае, если у них нет своего жилья.
Если жилец умер или расстался с семьей, его пара становится жильцом при условии, что они жили вместе не менее 6 месяцев до развода.
Если жилец оставил семью, его пара становится жильцом при условии, что они жили вместе не менее 6 месяцев до развода. Если у жильца не было пары, его дети становятся жильцами, если же детей нет – родители. При условии, что они жили вместе не менее 6 месяцев до развода, а также в случае, если у них нет своего жилья.

K.
Поводы, согласно которым можно выселить
1.Жилец не платит арендную плату.

2.Жилец не выполнил условие из тех, что записаны в контракте. Хозяин имеет право подать иск на выселение.

3.Жилец намеренно причинил серьезный ущерб жилью – сам или кто-то другой, связанный с ним.

4. Жилец или кто-то другой, связанный с ним, использует квартиру с незаконными целями.

5.Жилец сам или кто-то другой, связанный с ним, причиняет моральный или физический ущерб соседям, вредит им (в том числе самому хозяину, если тот проживает в доме).

6.Жилец сдает квартиру или ее часть (не в случае приема гостей) с целью наживы, получая при этом большие суммы денег.

7.Сам владелец квартиры желает ею воспользоваться, и тогда он может предложить жильцу другой порядок.

8.Квартира нужна ее владельцу, который не проживает в стране, не относится к местным властям (для гуманитарных целей), и он согласен предоставить жильцу другой порядок.

9.Квартира нужна ее владельцу, который не является общественной инстанцией, чтобы сдать малоимущим, каковым настоящий съёмщик уже не является, и он согласен предоставить жильцу другой порядок.

10.Квартировладелец хочет снести дом или капитально перестроить квартиру (имея на руках соответствующие разрешения), и он согласен предоставить жильцу другой порядок.

11.Аренда с двориком или садиком, который требуется владельцу для постройки на нем другого здания или достройки (он имеет на руках соответствующие разрешения), и он согласен предоставить жильцу другой порядок.

Автор информации:
адвокат Шай Акраби и Компания. Адрес: ул. Игаль Алон, 114, Тель-Авив.

עקרבי ושות/ משרד עורכי דין
TEL 03-6705705 03-6705705
FAX 153-77-7009387
SELL 052-5285533 052-5285533
Сайт
Адвокат Шай Акраби

E:MAIL shai@aklaw.co.il

Филиалы: Тель-Авив, Раанана, Петах-Тиква

Перевод: Марина Яновская

Дополнительные источники информации по теме:

http://forumpravo.israelinfo.ru/viewtopic.php?t=8962&sid=f228ae5ce6a8bcdf277797d278e1ebac

http://forumpravo.israelinfo.ru/viewtopic.php?t=12662

drozen39 info@seaplaza.co.il

Основные термины

дмей мафтеах - ключевая плата
диюр муган - защищенное жилье
даяр муган - жилец "защищенного жилья"
http://law.dirot.info/aklaw02.html